Ekspertiz ve ipotek masrafları kime ait?

Konut ya da taşıt kredisi kullanırken tahsis ücreti dışında karşılaşılan iki masraf grubu vardır: teminatın değerini belirleyen ekspertiz ve teminatın üzerine kurulan rehin ya da ipotek. Merkez Bankası’nın 2020/7 sayılı Tebliği bu iki grup için aynı ilkeyi uygular: banka yalnızca başkasına ödediği tutarı yansıtabilir, kendi adına ücret alamaz.

Tanımlar

Uygulama Talimatı’nın Ek-1 listesi iki kalemi şöyle tanımlar:

• Ekspertiz ücreti: Teminat konusu taşınır ya da taşınmazların teminat değerliliğinin tespiti için yürütülen ekspertiz faaliyetleri kapsamında tahsil edilen ücrettir (Ek-1 md. 1.2).
• Taşınır ve taşınmaz rehin tesis ücreti: Teminat konusu taşınır ya da taşınmazlara ilişkin ipoteklerin tesis, değişiklik ve fek işlemleri ile taşınırların rehin tesisi süreçleri kapsamında üçüncü kişilere ödenen ve müşteriden tahsil edilen ücrettir (Ek-1 md. 1.3).

İkinci tanımın içinde kuralın kendisi de vardır: rehin tesis ücreti, üçüncü kişilere ödenen tutardır.

Kural: yalnızca üçüncü kişiye ödenen

Tebliğ md. 10/2 açıktır: taşınır ve taşınmazlara ilişkin rehin, ipotek ve ekspertiz işlemlerinde yalnızca üçüncü kişilere ödenen ücretler alınabilir. Tebliğ md. 6/1 ise üçüncü kişilere ödenen tutarların tüketiciye “aynen” yansıtılabileceğini söyler. Bu iki hükmün birlikte anlamı şudur:

Masraf	Yansıtılabilir mi?	Koşul
Değerleme şirketinin ekspertiz bedeli	Evet	Şirkete ödenen tutar kadar
Tapu dairesinin ipotek tesis harcı ve masrafları	Evet	Kamu kurumuna ödenen tutar kadar
Takyidat araştırması (konut)	Evet	Tapu dairesinin tahsil ettiği tutar
Bankanın “ekspertiz hizmet bedeli”	Hayır	Bankanın kendi ücreti olamaz
“İpotek işlem ücreti” adıyla banka payı	Hayır	Tahsis ücreti dışında kredi ücreti alınamaz

Talimat md. 3/a, kamu kurum ve kuruluşlarına yapılmak durumunda kalınan ödemelerin de üçüncü kişilere ödenen tutarlar kapsamında olduğunu belirtir. Talimat md. 7/i ise konut finansmanında tapu dairesinin tahsil ettiği takyidat araştırması masraflarının tüketiciden alınabileceğini ayrıca yazar.

Bankaların ekspertiz ilanları

TBB portalında ekspertiz ücreti bireysel krediler başlığı altında ayrı bir satır olarak ilan edilir.

VERİ · 26 Eylül 2026 Ekspertiz: 30 bankanın 25 tanesi TBB portalında ilan veriyor. Bu kalemde en düşük ücret Ücretsiz (Turkland Bank); ortanca 16.190,48 ₺. 1 banka ücretsiz ilan ediyor.

Bankaların çoğu tek bir tutar yerine bir aralık ilan eder. Bu, ekspertiz bedelinin değerleme şirketinin tarifesine ve teminatın özelliklerine bağlı olmasıyla uyumludur. Aralık ilanları karşılaştırmayı zorlaştırdığı için sitedeki ekspertiz ücreti tablosunda bu satırlar tek bir sayıya indirgenmeden, ilan edildiği biçimiyle gösterilir.

Konut kredisinde tipik sıra

1. Başvuru ve ön değerlendirme: Banka kredi talebini değerlendirir. Bu aşama için ayrıca ücret alınamaz; kredi kullandırılırsa tek genel ücret tahsis ücretidir (md. 10/1).
2. Ekspertiz: Banka, konutun teminat değerini belirlemek için bir değerleme şirketi görevlendirir. Bu bedel size yansıtılabilir; tutarın şirkete ödenen bedel olduğunu gösteren belgeyi isteyebilirsiniz.
3. Onay ve ipotek: Kredi onaylanırsa tapu dairesinde ipotek tesis edilir. Kamu kurumuna ödenen tutarlar aynen yansıtılabilir.
4. Kredinin kullandırılması: Tahsis ücreti, kullandırılan anaparanın binde beşini geçemez.
5. Kapanış ve fek: Kredi bittiğinde ipoteğin kaldırılması (fek) için de yalnızca üçüncü kişilere ödenen tutarlar alınabilir.

Kredi reddedilirse

Ekspertiz yapıldıktan sonra kredi reddedilirse, Tebliğ md. 10/3 uyarınca yalnızca kamu kurum ve kuruluşlarına veya üçüncü kişilere ödenen ücretler alınabilir. Değerleme şirketine ödenmiş bedel bu kapsamdadır; bankanın ayrıca bir “değerlendirme” ya da “dosya” ücreti alması ise mümkün değildir. Ayrıntılar reddedilen kredi rehberinde.

Belge isteme hakkı

Yansıtılan tutarın gerçekten üçüncü kişiye ödenen tutar olduğunu kontrol etmenin yolu belge istemektir. Değerleme şirketinin faturası ya da tapu dairesinin makbuzu, tutarın “aynen” yansıtıldığını gösterir. Kredi sözleşmesinde ve bilgilendirme formunda bu masrafların nasıl tahsil edileceği yazmalıdır; sözleşmede ücreti belirlenmemiş bir hizmet için ücret alınabilmesi işlem öncesinde bilgi verilmesine ve onay alınmasına bağlıdır (Tebliğ md. 5/3).

Kısa özet

• Ekspertiz, rehin ve ipotek için banka kendi adına ücret alamaz; yalnızca üçüncü kişilere ödenen tutarlar aynen yansıtılabilir.
• Tapu dairesi gibi kamu kurumlarına ödenenler de bu kapsamdadır.
• Bankalar ekspertiz bedelini çoğunlukla aralık olarak ilan eder.
• Kredi reddedilse bile değerleme şirketine ödenmiş bedel yansıtılabilir; bankanın kendi ücreti yansıtılamaz.

Kredi masraflarının tamamı için kredi tahsis ücreti rehberine bakabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

• Ekspertiz ile tahsis ücretini karıştırmak: İkisi ayrı kalemlerdir. Tahsis ücreti bankanın kendi ücretidir ve binde beşle sınırlıdır; ekspertiz ise üçüncü kişiye ödenen tutardır.
• Aralık ilanını sabit ücret sanmak: Bankanın ilanındaki aralık, size yansıtılacak tutarın üst ve alt sınırını gösterir; gerçek tutar değerleme şirketinin faturasıdır.
• Fek masrafını unutmak: Kredi bittiğinde ipoteğin kaldırılması da bir resmî işlemdir; bu aşamada da yalnızca kamu kurumuna ödenen tutarlar yansıtılabilir.

Kontrol listesi

• Kredi teklifinde ekspertiz bedelinin tahmini tutarını ve kime ödeneceğini sorun.
• Ekspertiz yapıldıktan sonra değerleme şirketinin faturasını ya da ödeme belgesini isteyin.
• İpotek tesisinde tapu dairesine ödenen harç ve masrafların dökümünü alın.
• Bankanın kendi adına bir “ekspertiz hizmet bedeli” ya da “ipotek işlem ücreti” yansıtması hâlinde dayanağını yazılı olarak isteyin.

Aynı teminat için kısa süre içinde ikinci bir ekspertiz yapılması gerekirse, bunun gerekçesini ve bedelin kime ödeneceğini önceden sormak gereksiz bir maliyetin önüne geçer.