Konut kredisi erken ödeme tazminatı: yüzde 1 ve 2

Konut kredisini vadesinden önce kapatmak ya da bazı taksitleri erken ödemek, faiz yükünü azaltmanın en doğrudan yoludur. Faizi sabit belirlenmiş kredilerde banka bu durumda bir erken ödeme tazminatı isteyebilir. Tazminatın sınırı 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da, bu tazminat dışında başka ücret alınamayacağı ise Merkez Bankası’nın 2020/7 sayılı Tebliği’nde düzenlenir.

Kanundaki kural

6502 sayılı Kanun’un 37. maddesi iki fıkradan oluşur:

• Birinci fıkra: Tüketici, vadesi gelmemiş bir veya birden çok taksit ödemesinde bulunabileceği gibi konut finansmanı borcunun tamamını erken ödeyebilir. Bu hâllerde konut finansmanı kuruluşu, erken ödenen miktara göre gerekli tüm faiz ve diğer maliyet unsurlarına ilişkin indirim yapmakla yükümlüdür.
• İkinci fıkra: Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi hâlinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda kuruluş tüketiciden erken ödeme tazminatı talep edebilir. Tazminat, gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve erken ödenen tutarın kalan vadesi otuz altı ayı aşmayan kredilerde yüzde birini, kalan vadesi otuz altı ayı aşan kredilerde yüzde ikisini geçemez.

Kalan vade	Azami tazminat	Matrah
36 ay ve altı	%1	Faiz indirimi yapılmış erken ödenen tutar
36 aydan uzun	%2	Faiz indirimi yapılmış erken ödenen tutar

Tebliğ’deki tamamlayıcı kural

2020/7 sayılı Tebliğ md. 10/4, sabit faizli konut finansmanı sözleşmelerinde bir veya birden fazla taksit ödemesinin vadesinden önce yapılması ile kredinin faizinde tüketici lehine mutabık kalınarak değişiklik yapılması hâllerinde, Kanun’un 37. maddesindeki erken ödeme tazminatı haricinde hiçbir ücret alınamayacağını söyler. Ayrıca tahsil edilebilecek erken ödeme tazminatı, yapılacak faiz veya kâr payı indirimi tutarını aşamaz.

Bu son hüküm önemli bir ikinci tavan getirir: tazminat, erken ödeme sayesinde elde ettiğiniz faiz indiriminden büyük olamaz. Yani erken ödemenin size net bir maliyet yaratması engellenir.

Hesap örneği

Kalan vadesi 60 ay olan sabit faizli bir konut kredisinde, faiz indirimi yapıldıktan sonra erken ödenecek tutarın 400.000 TL olduğunu varsayalım. Kalan vade 36 ayı aştığı için üst sınır yüzde 2’dir:

• 400.000 TL × %2 = 8.000 TL azami tazminat
• Aynı tutar kalan vadesi 30 ay olan bir kredide: 400.000 TL × %1 = 4.000 TL

Her iki durumda da tazminat, erken ödemeyle sağlanan faiz indirimini aşamaz. Kendi krediniz için erken ödeme tazminatı hesaplayıcısını kullanabilirsiniz.

Bankaların ilanları

TBB portalında bankalar erken ödeme tazminatını “Konut finansmanı kalan vadesi 36 aydan uzun” ve “36 aydan kısa” satırlarında ilan eder.

VERİ · 26 Eylül 2026 Erken ödeme · konut (>36 ay): 30 bankanın 20 tanesi TBB portalında ilan veriyor. Bu kalemde en düşük ücret (400.000 ₺ işlemde) 8.000 ₺ (Ziraat Bankası, VakıfBank, İş Bankası ve 7 banka daha); ortanca 8.000 ₺.

Banka bazında iki satırı yan yana konut kredisi erken ödeme tablosunda görebilirsiniz. İlanların büyük çoğunluğu kanundaki üst sınırları, yani yüzde 2 ve yüzde 1’i gösterir.

Değişken faizli kredilerde

Kanun, tazminatı faiz oranının sabit belirlendiği sözleşmeler için düzenler. Değişken faizli konut kredilerinde erken ödeme hâlinde de faiz indirimi yükümlülüğü geçerlidir (md. 37/1); tazminat hükmü ise sabit faizle bağlantılı olarak kurulmuştur. Kredinizin faiz türünü sözleşmenizden ve bilgilendirme formundan kontrol edin.

Erken ödeme öncesi kontrol listesi

1. Sözleşmenizde faizin sabit mi değişken mi olduğunu ve erken ödeme tazminatına yer verilip verilmediğini kontrol edin.
2. Bankadan erken ödenecek tutarın faiz indirimi yapılmış hesabını yazılı isteyin.
3. Kalan vadenin 36 ayı aşıp aşmadığını belirleyin ve uygulanacak oranı hesaplayın.
4. Tazminat dışında bir ücret talep edilirse dayanağını sorun; Tebliğ md. 10/4’e göre alınamaz.
5. Kredinin kapanmasının ardından ipotek fekki için yalnızca üçüncü kişilere ödenen tutarların yansıtılabileceğini hatırlayın (md. 10/2).

Kapanıştan sonra borcu yoktur yazısı istemek de iyi bir alışkanlıktır; bu yazı için bir defaya mahsus ücret alınamaz (md. 10/5). Ayrıntılar borcu yoktur yazısı rehberinde.

Faiz indirimi nasıl hesaplanır?

Kanun, tazminatın matrahını “gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından erken ödenen tutar” olarak tanımlar. Bu, bankanın önce erken ödenen taksitlerin içindeki gelecek dönem faizini düşmesi, sonra kalan tutar üzerinden yüzde bir ya da iki oranını uygulaması anlamına gelir. Tazminatı taksitlerin faizli toplamı üzerinden hesaplamak, matrahı büyütür ve kuralla uyumlu değildir. Bankadan alacağınız kapama dökümünde üç kalemi ayrı ayrı görmeye çalışın: kalan anapara, yapılan faiz indirimi ve tazminat.

Kısmi erken ödemenin etkisi

Bir ya da birkaç taksidi erken ödediğinizde de faiz indirimi yapılmalıdır. Kısmi ödemeden sonra kalan taksitlerin tutarının mı yoksa vadenin mi kısalacağı, bankanın uygulamasına ve sözleşmenize bağlıdır; bu seçimin ayrıca ücretlendirilemeyeceğini hatırlayın, çünkü krediler için tahsis ücreti dışında ödeme planı değişikliği gibi adlarla ücret alınamaz (Tebliğ md. 10/1). Kalan vade hesaplanırken kısmi ödeme sonrası yeni vade esas alınır; bu, oranın yüzde ikiden yüzde bire inmesine yol açabilir.

Kısa özet

• Sabit faizli konut kredisinde tazminat, kalan vade 36 ay ve altındaysa yüzde 1, üzerindeyse yüzde 2 ile sınırlıdır.
• Matrah, faiz indirimi yapılmış erken ödenen tutardır.
• Tazminat, erken ödemeyle sağlanan faiz indirimini aşamaz.
• Tazminat dışında hiçbir ücret alınamaz; tazminatın sözleşmede yer alması gerekir.